文/粤进深  李奕和

五一前的广州土拍，小火了一把。

虽然天河金融城地块在开拍前“终止”了出让，但来自白云的三块地，还是让这次的土拍燃了起来。

最明显的一点，当天成功出让的三宗地块，不仅出现了多家房企竞逐，地块溢价率也并不低。

这相比广州今年以来，多为底价成交的前几次土拍，显然有所不同。

要知道，住宅建造新国标从5月1日开始正式实施。这似乎是一个信号。

在这样的关键节点，近日，广州也乘势一口气挂出了5宗地块。

1宗来自天河区，另外有4宗来自番禺区。

分别为天河智谷AT1003023地块（航天奇观二期），番禺区钟村街市广路隆辉A地块一、二，以及番禺区钟村街市广路隆辉D地块一、二。

总出让面积10.9万平方米，总建面30.9万平方米，总起价55.7亿元，均拟于5月30日出让。

就像天河金融城地块之于4月30号的那场土拍一样，此次挂出的天河智谷片区航天奇观二期地块，同样可以说是“头牌”般的存在。

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首先来看，天河航天奇观二期地块，它有一个显著的特点，容积率较低。

这宗地块，位于大观路附近地段，靠近保利天汇、缦云广州、越秀观樾等项目。

宗地面积5.76万平方米，其中可建设用地面积3.56万平方米。

计算容积率建筑面积约7.38万平方米，容积率仅2.07。

地块的起拍总价约22.52亿，起拍楼面价约3.05万元/平方米。

从产品的设计要求看，地块项目大概率将打造为小高层纯改善湖居产品。

地块要求限高60米，这比新国标规定的80米还要低。

如果按住宅层高3米计算，航天奇观二期地块项目最高也就20层。

并且景观优势也十分突出。

地块除了有道路用地886.89平方米、服务设施用地3632.02平方米外，还有绿地6155.38平方米、河涌1.13万平方米。

地块及临近地块设计要求也多处提到景观廊道、湖心亭、滨水步道等景观休闲设施。

事实上，航天奇观二期地块曾在广州今年的供地蓝皮书上出现过。

不过地块当时的容积率为2.5，总建面也在9.1万左右。

或是为了迎合国家级新规出台实施，这次正式挂牌，地块容积率降到了2.07.

总用地面积没变，意味这住宅可售面积也有所减少。

周边的配套，地块距离21号线大观南路站直线约1.2公里。

教育方面地块拟配建一所6班幼儿园（公办性质）。

而义务教育学位由则广州市天河外国语智谷学校（暂命名）统筹解决。

目前，该学校主要包括合生缦云配建的九年制学校和世界大观一期配建的小学。

相对比周边项目，航天奇观二期地块有一定的价格优势。

如2024年1月，越秀地产拿下世界大观二期地块，总地价43.94亿元，楼面价4.48万元/平方米。

今年的3月，金茂以10.77亿总价拿下世界大观四期地块，不含配建楼面价4.97万元/平方米。

而航天奇观二期地块的起拍价3.05万/平方米，如果最终成交价价合适，在定价上能占据较为主动的位置。

周边新房价格，贝壳找房显示，越秀观樾目前均价8.5万/平方米，合生缦云7.5万/平方米。

据市场消息，航天奇观二期地块已有意向买家，某央企或将出手接下这宗地块。

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在最新挂出的地块里面，虽然番禺的4宗地，没有那么高端，但整体素质也不差。

四宗地块，番禺区钟村街市广路隆辉A地块一、二，以及番禺区钟村街市广路隆辉D地块一、二，其实属于相邻地块，位于番禺区钟村街。

如果拆分开来，四块地的面积不算大。

A地块一宗地面积1.46万平方米，计容建筑面积4.27万平方米，挂牌起始总价6.06亿元；

A地块二宗地面积1.68万平方米，计容建筑面积4.62万平方米，挂牌起始总价6.02亿元；

D地块一宗地面积2.28万平方米，计容建筑面积6.15万平方米，挂牌起始总价8.8亿元；

D地块二宗地面积3.1万平方米，计容建筑面积8.52万平方米，挂牌起始总价12.29亿元。

四块地如果一起拿下，总占地面积约8.52万平方米，总建面23.56万平方米，起拍总价33.17亿元。起拍楼面价1.3万-1.44万/平方米。

不过，这四块地并没有彼此绑定。意味着，可以由四个不同的开发商分别拿下。

至于容积率，一致为3.2，虽然没有天河航天奇观二期地块的低，但也不算太高。

还有一点，番禺市广路地块其实并没有出现在今年蓝皮书或番禺土地推介会上。

它是一个全新“空降”的地块。

其一大优势是靠近22号线市广路站，通过22号线高速地铁可快速直达广州南站、白鹅潭等区域。

对比来看，2024年11月，万科拿下的番禺区南站商务区BA0402074-1地块楼面地价1.14万元/平方米。

番禺市广路地块似乎高了一些，但其配建较少，仅包括周边道路与A地块一的一所12班幼儿园。

周边在售项目，中国铁建花语岭南2025年4月商品住宅一手销售单价3.6万元/平方米，保利鸿悦花园3万元/平方米。

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从最新挂牌的这5宗地，不难看出，广州的土地市场在经历调整。

首先一点，其供地节奏开始向每个月的月底集中，无论是前几次的土拍，还是最新的这轮挂牌，无不是如此。

其次，随着新国标的出台实施，所推出地块容积率逐渐下调。

如这次挂牌地块的最高容积率仅3.2,。而天河航天奇观二期地块还经历了一次调整，容积率直接下降至2.07。

这种调整，在前不久金茂拿下的世界大观四期地块上也有体现。

该地块曾经在去年流拍过一次，今年重新挂牌出让，容积率从1.8下调至1.1，最终被金茂拿下。

另外，核心区优质地块搭配一些较外围区域地块出让，也成为特点之一。

如这次的天河航天奇观二期地块搭配番禺市广路四宗地块挂牌；4月30日天河金融城地块搭配白云三宗地块出让。

这些地块中，天河等核心区地块主要以改善为主，而番禺、白云等较外围的区域，则主要为刚需刚改地块。

从一季度进入二季度，广州市场还表现较为明显的一点是，土拍市场明显热起来了，并多次拍出了较高溢价的地块。

4月30日的那场土拍之外。

就在今天（5月6日）上午，广州番禺置业以3.07亿元拍下番禺广场融媒体北侧BC0612046地块。溢价率也达到了19.48%。